03 Febbraio 2016

La legge di stabilità in materia di tassazione degli immobili

Le novità della legge di stabilità in materia di tassazione sugli immobili


1. Esenzione IMU/TASI per le abitazioni principali non di lusso

La legge di Stabilità 2016 (art. 1, commi da 10 a 17 e da 21 a 23) prevede che per l’anno 2016 sono abolite l’IMU e la TASI per le abitazioni principali iscritte nelle categorie catastali diverse da quelle definite “di lusso”.

IMU - I proprietari o titolari di diritti reali sugli immobili “di lusso” - ossia quelli appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9 - adibiti ad abitazione principale devono invece pagare l’IMU. L’aliquota IMU rimane quella dello 0,4% (variabile, in aumento o in diminuzione, dai Comuni sino a 0,2 punti percentuali) con la detrazione di 200 euro. Testualmente, la citata norma prevede che:
“L’imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali continuano ad applicarsi l’aliquota di cui al comma 7 e la detrazione di cui al comma 10”.
Per quanto riguarda l’IMU, gli immobili per i quali dovrà essere versata sono, a titolo esemplificativo:
- le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- le unità immobiliari abitative diverse dall’abitazione principale, e relative pertinenze; vi rientrano, ad esempio, le abitazioni tenute a disposizione ( “seconde case”), le abitazioni concesse in locazione, le abitazioni concesse in comodato (uso) gratuito a parenti, in linea retta o collaterale che non siano state assimilate all’abitazione principale dal Comune;
- le pertinenze diverse da quelle che beneficiano del regime agevolato previsto per l’abitazione principale;
- gli altri fabbricati non abitativi (es. gli immobili delle imprese, gli uffici e studi privati), diversi dai
fabbricati rurali strumentali.


Relativamente alla TASI (tributo per i servizi indivisibili), invece, vengono modificate le disposizioni inerenti l’istituzione e il presupposto impositivo (art. 1, commi 639 e 669, legge n. 147/2013). Con tali modifiche si escludono dall’imposizione le abitazioni principali, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
I commi 639 e 669, quali risultanti dopo le modifiche contenute nella Legge di Stabilità 2016, recitano: “È istituita l’imposta unica comunale (IUC). Essa si basa su due presupposti impositivi, uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore e l’altro collegato all’erogazione e alla fruizione di servizi comunali. La IUC si compone dell’imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali, e di una componente riferita ai servizi, che si articola nel tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico, sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile, escluse le unità immobiliari destinate ad abitazione principale dal possessore nonché dall’utilizzatore e dal suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e nella tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell’utilizzatore” (comma 639);
“Il presupposto impositivo della TASI è il possesso o la detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati e
di aree edificabili, ad eccezione, in ogni caso, dei terreni agricoli e dell’abitazione principale, come
definiti ai sensi dell’imposta municipale propria, escluse quelle classificate nelle categorie catastali
A/1, A/8 e A/9” (comma 669).

Molto dipenderà da quel che delibereranno i Comuni nell’osservanza del limite stabilito dall’art. 1, comma 677, legge n. 147/2013, secondo cui l’aliquota TASI fissata dal Comune sommata all’IMU, complessivamente, non deve superare l’aliquota massima consentita dalla legge statale per l’IMU al 31 dicembre 2013, in relazione alle diverse tipologie di immobili.
Per l’abitazione principale e relative pertinenze, si ricorda che l’aliquota massima dell’IMU prevista dalla legge (art. 13, comma 7, D.L. n. 201/2011) è stabilita al 6 per mille.


2. Riduzione IMU/TASI al 50% per immobili concessi in comodato a parenti.

La legge di Stabilità per il 2016 (art. 1, comma 10, legge n. 208/2015)  ha eliminato la disposizione in base alla quale i Comuni possono assimilare all’abitazione principale l’unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta, introducendo, invece una riduzione del  50% IMU/TASI, subordinata alle seguenti condizioni:
1. il contratto deve essere registrato
2. il comodatario deve essere un parente in linea retta di primo grado (genitori o figli) e deve adibire l’abitazione a prima casa
3. il comodante deve possedere un solo immobile in Italia
4. il comodante deve risiedere anagraficamente nonché dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.
5. Per godere della riduzione impositiva, l’unità immobiliare non deve risultare accatastata in nessuna delle categorie catastali di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9).
Viene, inoltre, previsto che il beneficio trovi applicazione anche nell’ipotesi in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un solo altro immobile adibito a propria abitazione principale, fatta eccezione per le unità abitative rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
La riduzione del 50% si applica dal 1° gennaio 2016. Per usufruirne deve essere oggetto di dichiarazione da parte del contribuente.

Per chiarire, con un esempio: il beneficio spetta al genitore proprietario dell’immobile sito in Trento e concesso in comodato al figlio che lo destina ad abitazione principale: il padre non perde il beneficio fiscale se possiede un altro immobile purché questo sia situato nello stesso Comune di Trento e adibito dal padre a propria abitazione principale. Diversamente, se il padre possedesse - oltre all’immobile concesso in comodato al figlio (situato a Trento) - un altro immobile in Comune diverso da quello in cui è ubicato quello dato in comodato al figlio (ad esempio Napoli), il padre non potrà beneficiare della riduzione al 50% dell’IMU.

3. Aliquote Tasi per beni merce.

Per le imprese edili dal 2016, l’aliquota base della TASI applicata ai “beni merce” è fissata all’1 per mille, con facoltà dei Comuni di aumentarla al massimo al 2,5 per mille o di ridurla fino ad azzerarla (art. 1, comma 14 l. 208/2015).

4. Imbullonati

Con la legge di Stabilità 2016 sono esclusi dalla stima diretta per la valutazione catastale degli immobili aziendali gli strumenti “imbullonati” per l’esercizio dell’attività d’impresa. La legge di Stabilità 2016 introduce la nuova disciplina per la determinazione della rendita catastale degli immobili classificati nei gruppi “D” ed “E”. La nuova disciplina, che decorre dal 1° gennaio 2016, esclude i macchinari, i congegni, le attrezzature ed altri impianti - funzionali allo specifico processo produttivo - dall’ambito della valutazione catastale (attraverso stima diretta) alla quale rimangono invece soggetti il suolo, le costruzioni ed i soli impianti ad essi strutturalmente connessi che accrescono normalmente la qualità ed utilità dell’unità immobiliare.
Si stabilisce che a decorrere dal 1° gennaio 2016, gli intestatari degli immobili, innanzi visti, possono presentare atti di aggiornamento ai sensi del DM 19 aprile 1994, n. 701(procedura Docfa), per la determinazione della rendita catastale degli immobili già censiti nel rispetto delle novità introdotte.  Limitatamente all'anno 2016, gli atti di aggiornamento delle rendite relative agli immobili in questione devono essere presentati entro il 15 giugno 2016 per avere effetto retroattivo al 1° gennaio 2016. 
L'inserimento del termine del 15 giugno 2016 consente ai contribuenti di versare la prima rata dei
tributi entro il termine del 16 giugno 2016 con l'applicazione della nuova rendita.

I commi da 21 a 24 dell'art. 1 della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di Stabilità 2016) contengono disposizioni agevolative in materia di accatastamento e, dunque, di tassazione degli immobili a uso produttivo e a destinazione speciale e disposizioni che regolano l'assegnazione di un contributo ai comuni per compensare la perdita di gettito derivante dall’applicazione delle nuove regole di accatastamento di detti immobili.  E' prevista l'assegnazione di un contributo ai comuni in ragione del minore gettito IMU e TASI derivante dall'applicazione del nuovo sistema di determinazione delle rendite.  Per l’anno 2016, si prevede che entro il 30 settembre l’Agenzia delle entrate comunica al Ministero dell’economia e delle finanze, con riferimento agli atti di aggiornamento catastale per gli immobili produttivi, i dati relativi, per ciascuna unità immobiliare, alle rendite proposte e a quelle già iscritte in catasto al 1° gennaio 2016. Il Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro dell'interno emana, secondo una metodologia adottata sentita la Conferenza Stato città ed autonomie locali, entro il 31 ottobre 2016, il decreto per ripartire detto contributo. 
Dall’anno 2017, il contributo annuo di 155 milioni di euro è ripartito con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro dell'interno e secondo una metodologia adottata sentita la Conferenza Stato città ed autonomie locali, da emanarsi, entro il 30 giugno 2017, sulla base dei dati comunicati, entro il 31 marzo 2017, dall’Agenzia delle entrate al Ministero dell’economia e delle finanze e relativi, per ciascuna unità immobiliare, alle rendite proposte nel corso del 2016 e a quelle già iscritte in catasto al 1° gennaio 2016.


5. Terreni agricoli
L’art. 1, commi 10 e 13, della legge di Stabilità 2016 muta il regime dei terreni agricoli. 
Comma 13: “A decorrere dall’anno 2016, l’esenzione dall’imposta municipale propria (IMU) prevista dalla lettera h) del comma 1 dell’articolo 7 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, si applica sulla base dei criteri individuati dalla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993, pubblicata nel supplemento ordinario n. 53 alla Gazzetta Ufficiale n. 141 del 18 giugno 1993”. 

Viene ridisegnata l’esenzione IMU per i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina. L’esenzione si applica sulla base dei criteri individuati dalla circolare del MEF n. 9/1993. Si tratta dei criteri in vigore prima della emanazione del D.M. 28 novembre 2014 e del D.L. n. 4/2015.
La circolare reca l’individuazione dei comuni cd. montani o collinari, in cui opera l’esenzione IMU (originariamente, a fini ICI) in favore dei terreni agricoli. A decorrere dal 2016 sono esenti da imposta i terreni agricoli in virtù della loro ubicazione in un comune classificato montano o collinare. La circolare chiarisce, altresì, che, ove accanto all’indicazione del comune non sia riportata alcuna annotazione, l’esenzione opera sull’intero territorio comunale. Ove sia riportata  l’annotazione “parzialmente delimitato”, con la sigla "PD’, l’esenzione opera limitatamente ad una parte del territorio comunale.

Per quanto riguarda l’esenzione dei terreni agricoli sono previste tre diverse disposizioni.
In particolare, la legge di Stabilità 2016 stabilisce che sono esenti dall’IMU:
1) i terreni agricoli “posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali […], iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione” (art. 1, comma 13, lettera a);
2) i terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’allegato A  annesso alla legge n. 448/2001 (come integrato dall'art. 1, comma 238, della legge di Stabilità 2016).
Indipendentemente, dunque, dal possesso e dalla conduzione da parte di specifici soggetti. Si tratta di una conferma dell’esenzione prevista dall’art. 1, D.L. n. 4/2015 (art. 1, comma 13, lettera b)
3) i terreni agricoli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile, indipendentemente in tal caso da ubicazione e possesso.
Si tratta di una conferma dell’esenzione prevista dall’art. 1, D.L. n. 4/2015 (art. 1, comma 13, lett.c).

Le norme abrogate
Le abrogazioni operano su diverse disposizioni. Nello specifico la legge di Stabilità 2016:
- abroga la misura ridotta del moltiplicatore (75) - necessario per determinare la base imponibile IMU - applicabile ai terreni agricoli, nonché a quelli non coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola;
- elimina la franchigia per l’applicazione dell’IMU ai terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola;
- abroga i commi da 1 a 9-bis dell’art. 1, D.L. n. 4/2015. Dal 2016 è abrogata, di conseguenza: la normativa (commi 1-6) in tema di esenzioni IMU per terreni montani e parzialmente montani, la disciplina delle variazioni compensative di risorse per i comuni (commi 7-9), conseguenti dall’attuazione del suddetto sistema di esenzioni IMU introdotto dal decreto medesimo; la disposizione di cui al comma 9-bis, che attribuiva risorse ai comuni, a decorrere dall’anno 2015, per assicurare a tali enti il ristoro del minor gettito dell’IMU derivante dall’applicazione della detrazione per i cd. “terreni di collina svantaggiata”.


Brescia, lì 03.02.2016

Avv. Pieranna Buizza





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